作者：格隆汇·三个火枪手

2017年3月，就在深圳新一轮楼市调控出台前夕，央视播放了一条新闻：《深圳炒房客100万变成5000万只用两年》，新时代流水线工人——办公室白领看到新闻震惊了，吃在嘴里的加辣版黄焖鸡米饭也变得味同嚼蜡。

在聊到操作秘诀时，李先生表示：

在接受采访两年前，李先生也是一个普通白领，历史的进程推了他一把。2014年年底，他敏锐地发现了深圳房价的异动，于是立刻辞去工作回深圳专职炒房，在福田以100多万元的首付完成了第一笔“观察仓”，没过多久这套房子就从400万元涨到了800万元。自此，李先生一发不可收拾，发动家人亲戚不断地加按揭贷款滚动操作，到2017年2月，李先生的“持仓市值”就达到了5000万元。

在这个故事里，房子，果然是拿来炒的！

2016年十月围城，多个城市出台了调控政策，深圳也出台了最严的限购政策，李先生终于迫于每月20万元的月供压力选择“出货”，开始走向“房住不炒”的正确道路，央视跟进报道了李先生“识时务为俊杰”的事迹。

一年半后，看多硬扛的深圳楼市投资者们等来的不是政策放松，而是调控升级。

也许，许多年后，面对着“打横的”深圳房价，那些杠杆断裂的炒房者们会回想起那个阳光灿烂的下午，想起那天电视里播着炒房的李先生如坐针毡的那条新闻。

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就政策谈政策容易一叶障目，只有将政策放到当下历史进程中，才能管中窥豹。

前几年楼市的主线剧情有两幕：一幕是金融大宽松，银行表外、民间借贷、金控公司等大干快上，资金空转套利，实体经济却依然面临融资难、融资贵的困境，真是涝的涝死，旱的旱死；另一幕是房地产库存高企，尤其是三四线城市，鬼城林立。

过去两年楼市调控的对策也是两个：一个是去杠杆，降低经济风险，资管新规落地，逼着银行表外回表，加强金控公司监管；另一个是去库存，推出棚改货币化等政策，加速房产库存去化。由于棚改的拉动，经济增速保持在稳定区间。

现在去库存的任务已经阶段性完成，但是去杠杆却进入深水区。地方债、公司债等信用风险逐渐暴露，社会融资断崖式下跌，实体经济依然嗷嗷待哺，所以去杠杆变成了稳杠杆。

7月23日，国务院常务会议要求稳健货币政策松紧适度，要求保持适度融资规模，要求保持流动性合理充裕，要求疏通货币政策传导机制，也就是吃瓜群众常说的，要“放水了”。

但是，历史经验告诉我们，定向放水，放出去时是定向的，流下来的时候却总是无法保持定向，资金总会往安全性和收益性高的地方跑，这个地方就是楼市。所以这一次怎么“放水”很考验技术。

7月31日召开的中央政治局会议强调了六个稳，即“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”，提到了常委会积极财政政策的举措，但值得注意的是，增加强调了：

“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

去年同期中共中央政治局关于房地产的表述是：要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。

而去年三月，政府工作报告中的表述是：“遏制房价过快上涨”。

从“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，少了“过快”两个字，多了“坚决”两个字，这反映出的是楼市调控政策将会更严。

上半年房价略有抬头。从70个大中城市房价运行情况看，房价总体比较稳，但是三四线城市涨幅比较明显，甚至一些热点城市库存告急，上涨压力比较大，而在去库存阶段性完成任务背景下，注定调控政策会往三四线城市下沉。而一些限价城市，则出现一二手倒挂，造成打新热潮，加大了投机性质。或许未来遏制房价上涨的政策也会延伸二手交易市场。

另一方面，历史已经证明了房子是“最佳资产”。过去的房价平均每6年涨一倍，算上按揭杠杆，收益率甩开股市几条街，群众对楼市赚钱效应的认知根深蒂固，所以每次放水资金都会自动流入楼市，对实体经济形成抽血效应。要保住或提高这次滴灌式放水效率，把货币赶回实体经济那个池子，只能把房子狠狠摁住，打破过去形成的惯性预期，坚决压住房市的收益率。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话的分量再怎么强调也不过分。这会带来疼痛，但两害相权取其轻。不摁住楼市这口小锅，经济这口大锅就会散伙。

砸锅的时候，你还在捞粥，这就是你的视野问题了。

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1978年深圳作为改革开放的试验田，趟出了一条社会主义市场经济发展的道路，成为改革开放的先锋。作为经济发展的明星城市之一，深圳的光环太耀眼，想低调都不行，必然成为投资客的聚集地。作为历史表率，又是一线城市，深圳怎么也要以身作则，勇于扛起“房住不炒”的大旗。

而深圳反应也确实很快。

在中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”同时，深圳出台了楼市调控加码政策，一盆凉水把投资客从头浇到脚。

归纳总结要点如下：

1、新地块商务公寓只租不售，要求企业整体持有年限与土地出让年限应当一致， 对外出租单次租期原则上不超过10 年。一方面，响应国家号召，建立长效机制，增加长租公寓供应，租期限制也杜绝了企业以租代售。但长期看，商务公寓也没有了增量。

2、公寓5年限售：在住宅限购后，很多人转向购买公寓，根据数据，深圳存量公寓大约5.5万套，但近5年的成交占存量81.1%，二手房成交也很活跃，投机性购房较为明显。这次限售五年，新房加上取得房产证时间，预计要七年才能出售，打击短期投资，降低投资性交易。

3、住宅3年限售: 2017年，深圳不动产产权证书两次转移间隔时间不满3年的，占到全部二手住房销售面积的46.2%，推出三年限售政策，能降低投资性交易。同时为一二线倒挂导致打新热潮打打补丁，不过要是倒挂差价大可能效果还是有限。此外由于政策不追溯，所以短期看不会影响供给，但是长期而言，买一套就少一套流动性。

4、离婚限制：2017年，离婚两年内购买新房的占到离婚购房人数的81.9%，占全市新房中成交量10.8%，离婚2年内购买二手房的占全市二手住宅总成交量的4.2%，离婚后短期内投资购房的占比较大，这个也是属于补丁政策。

过去两年，深圳为了调控出一条完美的曲线，新房销售均价保持每月下跌几块、十几块，这可是竭尽全力了。可是，群众表示我们差的是这几块十几块吗？我们差的是几百万！

单纯从基本面来说，深圳土地有限，再增加供应方面实在有心也无力，而需求却来自全国各地。供需失衡之下，可以用预售证压制新房均价，但二手房价格却出卖了深圳真实的供需关系。这次调控再加码，将更进一步压制房产的投资功能，回归居住属性，也会影响到购房者的预期。过去一些刚需家庭恐慌性上车，加码政策后观望情绪肯定增加，而限售不影响短期市场供应，房价下行的概率加大。

虽然长期而言，决定深圳房价因素还是取决于经济、人口、土地等基本面因素，只是高杠杆之下，有些炒房客等不了那么长。那些加杠杆下注深圳楼市，备好了两年资金，希望能等来下一轮小周期的人这次已经押错了注，现在可以洗洗睡了。

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尾声

1959年，BBC采访罗素时问了一个问题：假如这段录像，如同死海古卷一般，在一千年后被那时的人们所发现，您想对他们那一代人说些什么？

罗素说：“我想要说两点：其一关乎智慧，其二关乎道德。有关智慧，我想对他们说的是，不管你是在研究什么事物，还是在思考任何观点，只问你自己：‘事实是什么’，以及‘这些事实所证实的真理是什么？’永远不要被自己更愿意相信的，或者认为让人们相信了会对社会更加有益的东西所影响。有关道德的一点就更加简单，只需牢记：‘爱是明智的，恨是愚蠢的。’”

当前的事实是，房地产在我国不是一个纯市场化的资产，直接套用市场经济理论，只会是盲人摸象，或许用政治经济学才能更合理地解释现状。

大多数有土地财政的国家房地产市场都存在一个不可能三角，在一定假设条件下：

1）完好的售楼处；

2）开心的无房者；

3）有收入的财政；

三者是不能同时实现的，最多只能达到两个目标。

如果房价下跌，那些无房者就能上车，但是有产者就会跑去砸售楼处，然后大骂开发商没良心，地方的收入也会缩水；如果要售楼处完好，无房者开心，那么意味着财政补贴或者低价出让土地，财政就不开心了。如果房价上涨，那么售楼处就能保持车水马龙，地方也能靠出让土地获财政收入，那么还没上车的无房者就得不开心了。

围绕着“房住不炒”坚决遏制房价上涨决不是想彻底打压房地产市场，主要目的还是打击炒房客，让房子回归居住属性，安抚众心。