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  • 一家被低估的房企收紧了拳头
  • 来源：华尔街前沿

如果一家公司销售规模2238.3亿元，占据行业TOP20的位置，而市盈率只有3！


年末还拿出21.26亿分红，分红率达30%，股息率接近8%了。


你会不会觉得很吃惊？


而这，正是中南建设2020年报披露的部分数据。





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中南智在云辰

在2016至2020年里，中南建设的归母净利润复合年增长率达到 97%，而其市值五年来复合年均增长率却仅为8.47%。

令人困惑。
只让人感慨这就是神奇的A股。
2020年，行业环境趋紧，新冠疫情干扰，很多房企高位负债，甚至不乏个案暴雷，给整个板块带来估值压力，可以说是中南建设是被拖累了。
根据年报披露，2021年3月31日中南建设股东户数为5.43万户，比上期（2021年2月26日）增加1.04万户，增幅达23.75%。可见股民对于中南的长期发展还是看好，不然不会用脚投票。
业绩不错，分红水平高，中南建设被低估了吗？
市值的低迷反映的是地产行业在经济生活中的现实处境，而中南地产的业绩数据则体现出逆势生长的战术。
地产的黄金时代已经过去，迈入2000亿梯队的中南建设，既要保持TOP20的地位，又要在政策面合规，还要在时机成熟时追赶下一个周期。
为了完成这些可能相互重叠又彼此冲突的目标，中南建设要做的不是激流勇进，而是收紧拳头。




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西安無山居

中南建设一直以来都是高歌猛进的黑马，从200亿到2000亿，中南集团只用了5年。也正是一年前的年报业绩会，中南建设感受到了形势的变化。

彼时，在谈及对地产未来的预判时，中南置地总裁陈昱含表示：“在地产新常态下，房企熬得过去就出众，熬不过去就出局。”
未来，中国的人口红利和整个城镇化进程的红利将会逐步见顶。政府还将继续坚持“房住不炒的”准则不会放松，房价将整体保持不再显著上涨的预期。
过去那种规模化扩张模式将不会有未来，如果不能在三道红线的限定条件下降档，企业涉及到有息债务的规模还会被限制。绿档时，有息负债规模每年可增加15%，而红档将不能增加有息负债规模。
三道红线相当于一次体检，在体检之后，才能够分组进入赛道，而无法进入赛道的选手将会被淘汰。
除了政策之外，资本市场也会变得更加没有人情味，不再简单的以大为美，而是你能创造多少价值，就给你多少估值。杠杆和周转效率阶段性见顶，边际效益也会下降。
当时中南建设给出的答案是，依托“稳增长、出利润、优报表”的经营主张，来优化财务。
积极推进卓越运营下的战略变革，来节约成本。
通过房地产、建筑双主业协同发展，来控制风险，确保经营业绩连续稳健增长。
时间来到2021年，当初的战略规划到了验收的时刻了。




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海门足球小镇

2020年，中南建设实现营业收入786.01亿元，同比增长9.43%；同期实现归属于上市公司股东的净利润70.78亿元，同比增长70.01%，大幅超越同业平均水平的增速。

三道红线方面，2020年公司净负债率降至97.27%，扣除受限资金之后的现金短债比1.04，均转为绿档。剔除预收账款的资产负债率为79.76%，也转为黄档。在业绩发布会上，中南建设董事兼总经理陈昱含还特意强调：“我们有信心最晚明年实现三线全绿”
而由于此前规模化扩张的历史遗留问题，中南建设的项目布局过于分散，集约化管理效益并不够，尤其在谋求融资的过程，难以与当地银行融资机构配合。但今日不同往昔，随着新周期到来，融资压力显著上升，分散式布局反倒强化了中南的项目资产安全，在各地占比都较小的项目免于地方融资规模的限制。这使得中南不需要承担像“重仓环京”的华夏幸福那样的风险。
2020年一年，中南建设从黑马路线改走白马路线，从成长型的战略方向转为稳健型的方向，指导思想从“高增长”转为“有质量”。
面对着2020年在行业TOP30内都算优秀的成绩，在业绩发布会上，中南建设的管理层对于未来的预期却极为谦虚，甚至可以说相当谨慎了。
“在未来的几年里，中南希望维持每年10%左右的复合增长率；确保产品稳定和具备改善型产品的竞争力，从高周转转入高品质；平均年综合回款率维持85%的水平。”
这并不是一个很高的要求，如果对比前五年高歌猛进的中南，就会觉得如今的中南判若两司了。
不是中南变了，而是形势真的比人强。




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z-lab研发基地

收拳是为了出拳，作为一家曾经积极作为的2000亿规模房企，如今的做法用管理者的心态转变来解释并不一定精准。

中南的扩张是为了得到什么，那么中南的收缩也是为了得什么。
中南并不是一家依赖于有息负债发展的公司，其2020年有息负债799.0亿元，与销售额的比值远低于行业同规模企业。而中南一直在扩充自己的融资能力和现金水平。
公司在手现金余额328.6亿元，相比2019年末增加29.3%。公司银行贷款和债券等债务融资工具占全部融资额的78%，公司共获得各类银行授信额度1725亿元，其中未动用授信额度为1312亿元。
可以不用，并不能没有。
2020年稳健的财务表现，也让中南建设收获国际评级机构的认可，公司主体评级稳步提升。2020年9月，穆迪将中南建设的主体信用评级从B2提升至B1；10月，标普将中南建设的信用评级从“B”上调至“B+”。
融资成本进一步的降低。
在土储方面，中南一直开始执行紧平衡策略，2020年，新增的项目规划建筑面积合计1523万平方米，其中通过公开方式获取占比88%。新增项目平均地价约5,002元/平方米，比2019年平均水平有所下降。
截至2020年末，公司在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米，在这些土储资源中，一、二线城市占比约36.4%。其余分散于广大三四线城市中。这些土储资源，可以确保未来的几年里，中南在慢速发展的过程中，也可以维持经营安全。
如果说中南在地产界的特色，就是他的建筑板块了。中南的建筑板块在全部收入中占比26.8%，提供了222亿的营业额。建筑板块和中南的地产板块采用的是内部市场化的方式在进行管理，彼此各自独立。但是这项特殊技能，使得在未来国家的新基建项目中，中南具备一定的供应链优势，这可能将会是一条新的蓝海赛道。
无论中南是否会参与到国家新基建的规划中，亦或者在等待着其他机会。

但是财务上更健康的中南拥有更便宜、更多的钱，在这个地产冬季里，他已经为机会的到来准备好的干粮和子弹。

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