8月1日，泾河新城迎来首个土拍大单！六宗建设用地共426.39亩，分别被西安金辉、经发地产、沣西置业瓜分，其中经发地产一口气拿了4块地！

上半年，西咸新区在沣东新城、沣西新城、秦汉新城不断爆出品牌房企拿地的消息，土拍大单接二连三，这次终于轮到泾河新城了！

从房地产的游戏规则看，本次土拍之后，或和沣西新城的态势类似，泾河新城的目前在售楼盘的房价将迎来新的变化。

—— 壹 ——

泾河新城这次土拍采用网上报名+网上竞价的形式进行，都是公开挂牌出让。值得注意的是，本次土拍未设定最高限价和其它附属条件，即价高者得。

本次成交的六宗地都是住宅用地性质，容积率在1.2-2.5之间，相对比较低；成交亩单价在362-464万元/亩，楼面地价在2420-3906元/㎡，溢价率最低81%，最高134%。与沣西前两次土拍相比，溢价率不算高。

从土地公示信息看，这六宗地中三块位于崇文湖东侧、三宗地位于泾河湿地公园北侧。在地段上都有公园和水景资源禀赋，加上容积率的控制，未来或以低密产品为主。

作为西咸新区五大组团之一，泾河新城规划面积133平方公里，发展定位以现代服务业为重点，新能源、新材料和高端装备制造业为主导，发展现代农业，一二三产业联动并高度融合，打造大西安北部中心。

从土地用途规划中可以感知，泾河新城的居住和商服性质用地待开发量不小。相对较低的土地价格和发展前景，将成为品牌房企新的选择方向。本次土拍或正是品牌房企批量进入的开始。

—— 贰 ——

泾河湿地公园北侧的三宗地，分别被西安金辉和西安经发地产摘得。

西安金辉地产摘得的XXJH-2017-011-01号宗地，69.97亩，以14000万元起拍，有万科、正荣、曲众等房企参与争夺，最终西安金辉以25300万元竞得，溢价率81%，亩单价约为362万元/亩，楼面地价约3013元/㎡。

XXJH-2017-011-01宗地情况：位于西延高速（G65W)泾阳立交以东，汉阳大道西段以南，泾河湿地公园北侧，净用地面积69.97亩，土地用途为住宅用地，容积率大于等于1.2小于等于1.8，建筑密度小于等于30%，绿地率大于等于35%。土地出让年限70年。

西安经发地产摘得了泾河湿地公园北侧的另两块地，共140.18亩，成交总价65450万元。

第一块XXJH-2017-011-02号地，以11440万元起拍，同样有万科、正荣、曲众等房企参与争夺，最终经发以26540万元竞得，溢价率132%，亩单价约454万元/亩，楼面地价约3869元/㎡。

XXJH-2017-011-02宗地情况：地位于西延高速（G65W)泾阳立交以东，汉阳大道西段以南，净用地面积57.17亩，土地用途为住宅用地，容积率大于等于1.2小于等于1.8，建筑密度小于等于30%，绿地率大于等于35%。土地出让年限70年。

第二块XXJH-2017-011-03号地，以16610万元起拍，有万科、正荣、曲众、上海大发、西安启泰、西安富桥等6家房企竞拍，最终经发以38910万元竞得，溢价率134%，亩单价约469元/亩，楼面地价约3906元/㎡。

XXJH-2017-011-03宗地情况：位于西延高速（G65W)泾阳立交以东，汉阳大道西段以南净用地面积83.01亩，土地用途为住宅用地，容积率大于等于1.2小于等于1.8，建筑密度小于等于30%，绿地率大于等于35%。土地出让年限70年。

这三块地的容积率都在1.2-1.8之间，楼面地价在3000-3900元/㎡，未来产品将以洋房或叠拼为主，从经发和金辉在西安的产品看，目前还没出现过，但以其能力看，也有做这样产品的能力和底蕴。

—— 叁 ——

崇文湖东侧的三宗地分别被西安经发地产和陕西沣西置业获得。经发同样拿了其中的两块地。

陕西沣西置业摘得XXJH-2017-020号地，74.97亩，以15000万元起拍，有万科、中粮、雅文、博朗等房企参与竞价，最终沣西置业以31700万元竞得，溢价率111%，亩单价约为423万元/亩，楼面地价约为2537元/㎡。

XXJH-2017-020号宗地情况：位于崇文新街与泾河二街十字西南角，净用地面积74.97亩，土地用途为住宅用地，容积率大于等于2.0小于等于2.5，建筑密度小于30%，绿地率大于等于35%。土地出让年限70年。

西安经发地产竞得的两宗地分别是XXJH-2017-021-01和XXJH-2017-021-02，共141.27亩，成交价为57170万元。

其中XXJH-2017-021-01号地以14680万元起拍，有金辉、万科、沣西等房企参与竞价，最终经发以29780万元竞得，溢价率103%，亩单价约406万元/亩，楼面地价约2436元/㎡。

XXJH-2017-021-01号宗地情况：位于崇文新街与泾河二街十字西南角，净用地面积73.35亩，土地用途为住宅用地，容积率大于等于2.0小于等于2.5，建筑密度小于30%，绿地率大于等于35%。土地出让年限70年。

而XXJH-2017-021-02号宗地则以13590万元起拍，同样有金辉、万科、沣西等房企参与竞价，最终经发以27390万元竞得，溢价率102%，亩单价约403万元/亩，楼面地价约2420元/㎡。

XXJH-2017-021-02号宗地情况：位于崇文新街与泾河二街十字西南角，净用地面积67.92亩，土地用途为住宅用地，容积率大于等于2.0小于等于2.5，建筑密度小于30%，绿地率大于等于35%。土地出让年限70年。

这三块地的容积率都在2.0-2.5之间，容积率要比前三块高一些，楼面地价在2400-2500元/㎡，要比前三块地低一些，未来产品或以高层、小高和洋房为主。

最近西咸新区各新城的土拍现场，都出现了万科、正荣、中粮等房企的身影，但拿地率不高，除了万科在沣西拿地外，正荣、中粮等几无收获。陕西沣西置业拿地也不多，本次是有限的几次之一。

—— 肆 ——

这六宗地都临公园和水景，都比较适合借助资源禀赋打造低密产品，在泾河新城也算得上是优质地块。从其容积率和楼面地价看，未来产品的价格必将超越泾河新城目前的水平。

从沣西新城年内两次土拍之后，房价出现活跃的态势看，泾河新城本次土拍的结果，势必将在当前在售楼盘的价格上有所反映。虽然未来的产品与现在的不少楼盘有差异，但房地产的游戏规则注定了房价将受到影响。

泾河新城规划发展定位为大西安北部中心，目前在地产吸引力上略低于沣西、秦汉等区域，但不等于说没有置业投资价值，其价值板块集中在泾河-乐华-黄冈学校一线。

从置业投资考量的价值因素看，这六宗地与乐华板块紧密联动，区域配套上，学校有西咸泾河新城黄冈学校（民办）和崇文中学等公办学校、医疗有县级医院等多所可保健健康服务、交通上有正阳大道自驾直达西安北城，不足的是公共交通，如地铁，以及关注的热度。

着眼未来，泾河新城的潜力正在释放，随着金辉地产、经发地产、沣西置业等一线品牌和国企的进入，加上已进入的河北来的隆基泰和、四川来的滨江地产，以及本土的乐华地产等，泾河新城将吸引更多的品牌房企的进入，已成为必然。

2017年开始，受不限购和房价较低等因素所致，泾河新城已被部分刚需置业和投资型置业人士所看重。本次土拍结果，也为这部分人士吃了“定心丸”！未来一段时间内，泾河新城的置业价值将被进一步加持，近期可择优进入。

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图表=西安土地 编辑=周鑫 编审=徐红