文/刘晓博

据“中国之声”、扬子晚报等媒体今天报道，苏州楼市爆出一条大新闻：

从8月1日开始，苏州中行、农行、工行和建行四大国有银行在为个人办理住房贷款业务时，都会要求客户签署一份提前还款须知，这份提前还款须知中明确规定：从即日起，客户若在60个月内提前还款，将被收取一定比例的违约金。

上图就是媒体披露的建行要求客户签署的“须知”。上面清晰地印着：

违约金=提前还款金额×月利率×6。

也就是说，罚息是6个月，基数是“提前还款额”。比如你在银行贷款200万，现在要全部提前还款，你的利率是上浮20%。那么银行对你的罚息是：

违约金=200×（4.9%×120%÷12）×6=5.88万元

对于四大行在苏州的举动，媒体上出现了很多解读。比较主流的解读方式是：这是一种楼市调控措施，是收紧调控，相当于限售。比如“扬子晚报”就分析说：

业内人士指出，违约金新规的执行，或将增加买房人的购房成本，打击二手房市场交易的积极性。由于违约金新规主要针对8月1日后贷款的人群，特别是对急于出售房屋进行套现的投资客，肯定会产生影响。同时，也会影响到部分短期内换房的改善性需求人群，房屋的转手周期将会被拉长。违约金新规虽不是限售，但一定程度上有类似于限售的作用。

其实，这根本不是楼市调控措施。四大行的这个举动，反而向市场透露了贷款额度宽松、未来利率或走低的重大信息！

毫无疑问，中国的货币政策、财政政策在今年6月中下旬以来，已经发生了重大转向。刚刚召开的政治局会议、国务院常务会议，已经明确要求“财政政策更加积极”。而货币政策，已经开始强调“流动性的合理宽裕”，而之前是“合理稳定”。此外，降低实体经济融资成本，也提到了议事日程。

银行在定向降准、定向降息。此外，看起来国家在全力防范资金流入楼市，对此政治局会议提出了“坚决遏制房价上涨”和“下决心解决好房地产市场问题。”

但事实上，央行数据显示：今年以来，中国加杠杆最快的部门，仍然是“住户部门”。住户贷款增长幅度，仍然是所有类别里最快的。住户贷款，绝大部分是买房子。即便名义上不是，其实也是。这一点，中国人都心知肚明。

上图是“腾讯大苏网”7月初统计的苏州各银行贷款利率上浮情况。可以看出，四大行首套房贷款利率普遍上浮20%，二套房普遍上浮30%。

值得注意的是：根据上述表格，苏州各银行放款速度非常快。在很多城市比如深圳，新房放款往往需要三四个月，二手房略微快一些也要一个多月。而苏州普遍是1个月、数周。这说明，苏州的房贷比较宽松。

四大行是中国银行业的“国家柱石”，他们肯定对贷款额度的松紧、利率走势有着非常寻常的预见性。

如果四大行认为，未来贷款额度会继续紧张，而且越来越紧张，那么利率上浮的幅度会加大。这种情况下，他们会要求目前的客户签署“提前还款罚息”的协议吗？不会！

很简单，以后贷款利率越来越贵，银行贷款额度有限，巴不得此前客户提前还贷，可以腾出额度，贷款给上浮幅度更大的客户。

反之，如果他们认为未来额度宽松，利率上浮幅度会降低，他们会怎么办？当然会要求现在的客户签署“提前还款罚息”的协议，以多赚一笔。

所以，四大行这个举动，反而透露一个重要信息：至少在苏州地区，房贷利率上浮的空间几乎没有了，弄不好很快就会像广州一样，全面下调上浮幅度。

过去一个月，广州下调了利率上浮幅度，深圳则上调了利率上浮幅度。同样在广东省，广州和深圳是背向而行的。这是因城施策时期的现象，深圳楼市在回暖，有显著上涨压力，所以深圳出手抑制；而广州认为楼市可以更活跃一些，所以就做了“降息”的举动。

近期苏州楼市有点冷，虽然7月新房成交环比略增，但土地拍卖市场比较淡静。7月24日的一场土地拍卖中，出现了“3宗流拍、4宗底价成交、3宗溢价率为个位数”。“新华日报”的报道，使用了“苏州近期土拍有点凉，房价稳笃笃”的标题。

当然，四大行要求客户签署“提前还款罚息”的协议，对当前买房的客户构成了利空，有利于遏制短线购房冲动。但却无意中传递了重大信号：房贷利率或许已经见顶，未来有较大概率走低，至少苏州是这样！