一、行业背景
房企常见背景房地产企业如同一个小社会，难免存在各种问题：内部管理混乱，内部关系复杂，专业不作为、难作为、乱作为，各种问题事项频发，内耗惊人，……    ——这些问题会严重影响公司经营内功，进而严重影响企业利润。好的体制，可以让企业公开化、阳光化，容易或自动暴露出各种问题，问题只要暴露出了，都好解决，监督和倒逼解决各种问题，可以很大程度提升经营内功，让各专业条线充分发挥作用，从投拓、设计、融资、成本、工程、营销等各方面，分别挖掘巨大价值。
常见项目设计状态——存在巨大的价值挖掘空间多则数天，少则数小时或几条建议便可轻松挖掘吓人效益。建筑方案的优化设计可以改变项目的整体盈利能力。15年之前我们做过数十个项目，创造上十亿价值，主要项目数据如下：
价值统计：评估2.33亿，落地1.26亿。
某公司最近两年设计专业问题事项 30.9亿 14.5亿

邯郸某项目地库
 车库配置问题  三四线城市出库基本都是亏本的滞销货值，原则上仅满足最少配置数量即可。
下图洋房增加1.25万平米，货值增加1250万元。

 总图优化增加利润案例二
某项目增加容积率 
当时的溢价办法与评估
Loft溢价问题      17年初对某公司书面意见：    1、白沟项目一有13.2万平米面积没有用足4.5米层高，如全部做4.5-6米层高的LOFT产品，可增加12万平米使用面积，如每平米扣除成本溢价2000元，将有2.4亿元的毛利润。个人觉得4.5米层高是否用足和容积率是否做满一样是重大设计条件，原则上应用足，如不能用足，是否汇报到集团董事层面。    2、三项目公寓产品测算价格存在不合理（关系产品设计是否把层高用足，做够买一送一的LOFT产品，价格合理可以避免做LOFT也卖不出价格），如下表：
最终销售情况
本项目优化变公寓形式为住宅形式，提高大品质。对小区内部通风更加有利，也避免南面一堵墙，设为小户型住宅，有更多的端部高品质户型，同时也更加有利于结构，便于销售。如价格差为3000元每平方米，则价值增加：21728*0.3=6518.4 (万元)
泰禾系列别墅户型优化 优化说明：1、入口对景处避开窗户，可自由设对景照壁。2、客餐厅形成完整长方形，空间完整大气。3、U形厨房，手盆正对窗户，餐厨关系更好。4、洗手间有窗户，尺寸正常，且多设一道门，晚上可做套房。5、卧室多一衣帽间。6、卧室可正常布置1.8米床。7、洗手间面积缩小，效率更高，形态规则，多一手盆。9、此卧室增加衣帽间，带明卫，可正常布置1.8米床。
绿城系列极小别墅户型优化 优化一说明：1、玄关布置为L形柜子，深度压缩300。2、客厅空间完整稳定；有可放电视的背景墙；客厅面宽增加500；客餐厅进深增加300。3、卧室进深增加500，家居应可正常布置。4、卫生间变为够用型。5、主卫生间避免空间异形、面积浪费、走道浪费等。6、主卧室进深增加300。另外，外墙长度减少了1700。
原户型问题点评：1、交通核存在较大浪费，极小户型不能有一丁点浪费。2、卧室墙不规整，实际为无效空间。3、卫生间尺寸过小，本来可外移手盆设为分离式。另外，本户型面积比78平大，不含保温的面积为81.29。
优化二说明：1、改变交通核，每户面积减少约2.8平。2、玄关储藏空间有所增加。3、卫生间外移手盆，设为各洁具尺度正常的分离式。4、厨房变为规则的U形布置。5、南向卧室、客厅、主卧进深全部增加300，两卧室均可布置1.8米床，品质大大提升。6、卧室墙规整化，改变开门位置，提高卧室家具效率（当然对通风有些不利），且卧室避免电梯干扰。
系列标杆企业网红户型优化——上海保利89平三房 优化一说明：1、仅改变交通核，每户面积减少约2.2平。2、形成比较独立的餐厅、客厅，品质大大提升。3、形成高效的U形厨房。
原户型问题点评：1、电梯入户不宜设于小面积户型，其赠送具有欺骗性，如把电梯门开在楼梯平台处，则电梯厅本来就是纯套内空间，虽然业主可以使用，但毕竟是公共区域，开发商还得多花钱装修该区域。2、玄关鞋柜距离入户门较远。3、客厅、餐厅、多功能房等空间成阶梯形状，空间不够完整，客厅有效进深仅2.9米，尺度过于紧张。4、公卫窗户对电梯厅有影响，非真正的明卫。5、次卧室进深仅3.25米，对于此面积来说过小。6、儿童房尺寸偏小，不能算正常卧室，加上多功能房也非常小，该户型只能算2+2房，一般情况应优先保证3个房间尺度正常，形成3+1。
优化二说明：1、取消电梯入户，节约公摊5.1平。2、设有独立玄关。3、客餐厅形成完整的宽厅，虽然没有了大阳台，但是赠送了大瓢窗，整体更加豪华。4、次卧室进深增加0.35米，能够布置1.8米的床。5、在保证其它卧室尺度比较正常的情况下，变多功能房为卧室；形成3+1宽厅设计。6、公卫成真正的明卫。
方案设计价值点总结各区域、各中心、各专业精细打磨、反复应用检验、不断精细化提升的各户型单元全套图纸及其详细成本数据。景观各部品、小品、植物如同户型一样为全套图纸或品种规格。同一大区域，同样的面积、面宽和房型，总会有个最优的户型，组织最优秀的设计力量，通过极致细抠，实现同样的功能面积小，同样的面积功能多，再加反复应用修改完善，可以形成非常成熟和有竞争力的标准户型，可以大大减少设计周期和提高产品质量，把各细节要求体现在图里，避免过多难以应用的文字要求。
关于优化设计一、 基本所有项目都有优化空间。二、设计阶段越早，挖掘价值的空间越大——优化设计的介入时间越早越好。三、合法、合规 、合情、合理——在符合法律、规范、区域项目情况的前提下做合理性优化设计。四、 不影响开发周期——避免错过地产的大好形势、保证现金流。一般项目改动不大，个人绘制优化图纸，设计院稍微加班即可完成；对于新项目，因为直接提供优先的户型设计，能够更快在集团各系统确认，反而加快了设计进程。五、优化的正确性——先后经过规划中心的内部讨论、集团营销确认、区域设计和营销确认、设计院确认反馈、审图等环节，避免违反规范或降低品质等错误的优化。（设计院和反对优化的人都不会让优化错误）六、不影响后期交房——已销售的项目仅做套内细节合理优化、核心筒合理和减无线面积优化等，不会带来后期交房投诉等问题。优化容易砸了各方的场子，容易遭遇强烈抵制和诋毁。各类工程质量问题，一般是施工原因，有的公司可能说是高强钢筋或户型的原因，是违背常理的。更有可能说是结构设计或结构优化的原因，结构设计满足规范是有30%左右的富裕量的，哪怕误差或偷工减料30%也还安全呢，并且设计有上百公斤的荷载，入住前荷载还没有上就开裂了。有的公司对于一系列工程质量问题，都是没有优化过的项目，也怪到结构优化，而且优化项目也没有优化楼板和取消梁。多年没介入优化了，也说是优化理念还在用，而优化人员在职的时期，基本没有这些工程质量问题。
建筑方案优化重要性建立一个以挖掘项目价值为目标的专业监督机制，督促设计方做出最优设计——最大限度降低成本和提高品质、增加溢价、实现价值最大化。建筑方案的优化设计——控制大成本、提高大品质、增加一系列溢价点——改变项目的整体盈利能力。
优化设计推行难的原因一、 会暴露设计管理团队专业短板，可能伤害组织。1、管理团队重心是管理和协调。2、领导人都有专业限制，不是所有专业都擅长。二、会暴露设计院的设计能力不足，可能伤害合作关系。1、设计院追求的是顺利推进项目，不会追求极致设计。2、专业厉害点的往往提拔为领导了，后期多是指挥少上阵，极致设计多需要高手反复亲自推敲。3、设计院如完全配合优化，不仅增加自己的工作量，还可能失去专业价值，甚至失去后续项目设计。4、缺少为地产商项目赢利而设计的意识。三、优化公司水平参差不齐。（过度包装、一套报告包打天下、虚报优化价值、新手优化老手等）1、优化往往需要比设计院水平高，这样的人才稀缺。2、项目量大了后，不是所有项目都有高手区深入研究。四、优化的价值难以计算清楚。1、过程优化设计图纸一直在变化。2、结果优化好对比，但是往往错过了优化时机和落地阻力大。3、建筑方案优化价值巨大，要么吓人，要么难以统计。
如何选择设计或优化单位？一、看作品：公司水平如何？看以前做过的三两个项目图纸或现场即可。二、看团队：大公司不是每个团队都厉害，部分小公司可能有单独干的顶尖高手，看公司实力和作品更要看团队实力和作品。三、现场优化建议：可以拿一套实际项目图纸，让设计或优化方现场点评问题和提出优化方案。
甲方、设计院、优化单位如何良性配合？一、三方特点分析：1、甲方涉及面广，但专业不精。2、设计院多是流水线作业，在意的时间和收益。3、优化单位各专业水平可能比较高，当地和项目具体情况了解不够详细。二、三方如何分工合作：1、甲方是队长、裁判、协调人。2、设计院是配合实施具体落地团队。3、优化单位是技术支持和服务方。
作者：陈国才，多年研究和推行建筑方案优化设计，但求尽可能地避免设计缺陷、精心打磨产品，挖掘价值、实现自我。更多交流与探讨，可在文章底部评论，或添加作者微信15817211729交流。
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陈国才




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